Proletários de todos os países: UNI-VOS! PCP - Reflexão e Prática

Dossier, Edição Nº 356 - Set/Out 2018

O papel do Estado na política da Habitação

por Fernando Sequeira

Historicamente, a intervenção do Estado português no domínio do imobiliário e da habitação tem sido muito reduzida, exceptuando a intervenção, quase exclusiva, no domínio da chamada habitação social.

Relativamente à habitação social existiam, em 2015, cerca de 120 mil fogos a ela destinados, valor correspondente a cerca de 2% da totalidade dos fogos existentes em Portugal.

A habitação social, constituindo embora um enorme salto qualitativo face ao anterior quadro dominante na «habitação» das camadas mais pobres da população, porque veio substituir bairros de barracas e outras formas de «habitação» socialmente inaceitáveis, constitui mais um reflexo da pobreza, pelo que o grande objectivo estratégico não é o de aumentar ou melhorar o parque de habitação social, mas sim, suportado no crescimento económico e no desenvolvimento, a par de uma muito mais justa repartição da riqueza, ir, de forma persistente e segura, reduzindo este tipo de habitação até à sua completa eliminação a longo prazo.

Relativamente à intervenção do Estado no mercado imobiliário, portanto o mercado destinado a classes e camadas da população não carenciadas, embora com escalões remuneratórios muito diferenciados entre si, a única excepção foi a constituição e intervenção da EPUL - Empresa Pública de Urbanização de Lisboa, EP, criada em 1971 e que durante cerca de 43 anos actuou com eficácia no mercado da habitação em Lisboa, conseguindo disciplinar de alguma maneira o valor da habitação na cidade por forte condicionamento dos privados, tendo em atenção a escala elevada em que a EPUL 1 intervinha enquanto grande promotor público. A nível da UE, Portugal insere-se no mais baixo escalão da intervenção pública no domínio da habitação, ou seja, inferior a 5% do total do parque habitacional.

Contudo, a questão crítica que temos actualmente é a do mercado habitacional para famílias solventes, isto é, aquelas que teoricamente teriam acesso ao mercado, particularmente nas cidades de Lisboa e do Porto e nalgumas capitais de distrito, mas onde, desde há alguns anos a esta parte e de forma crescente, ocorre um completo desajuste entre os preços da oferta e a capacidade da procura, sobretudo para nacionais pertencentes às chamada classes médias.

Com um mercado completamente nas mãos de privados, a conjugação de factores diversos, tais como as baixas taxas de juro, o enorme excesso de liquidez a nível internacional conjugado com a atractividade do mercado imobiliário português, o acelerado crescimento do turismo e a presença de novos estrangeiros em Portugal, muitos deles beneficiando de condições fiscais de excepção, tem conduzido, particularmente em Lisboa e no Porto, mas não só, a uma espiral de preços que tornam praticamente impossível o arrendamento, e até mesmo a compra de habitação nestas cidades, a qualquer pessoa de capacidade financeira média.

Na UE, a situação é, contudo, bem diferente da portuguesa e, em termos médios, claramente para melhor.

De acordo com informação constante de alguns estudos 2, em diversos países da UE, particularmente nos mais ricos e desenvolvidos, o Estado tem uma significativa intervenção no mercado de habitação, actuando claramente como promotor imobiliário público.

Assim, temos países com um peso superior a 10% do mercado de arrendamento (peso dito médio, entre os 11% e os 19%), como a França, a Finlândia e a República Checa, e países com um peso superior a 19% do mercado de arrendamento (peso dito grande), tais como a Dinamarca, a Suécia e os Países Baixos.

Num escalão entre os 5% e os 10% encontram-se países como a Alemanha, a Bélgica, a Itália, a Polónia e a Eslovénia.

Entre a essência e a aparência da intervenção pública no mercado imobiliário

Aparentemente, a intervenção do Estado português parece ser reduzidíssima, quer em termos absolutos, quer em termos relativos, quando comparada com outros países da UE, e incidindo exclusivamente no domínio da chamada habitação social.

Contudo, na essência, o Estado, no quadro das políticas de direita, tem intervindo e quer continuar a intervir significativamente no imobiliário e na habitação, injectando aí avultadas verbas, que foram e vão directas para os cofres do sistema financeiro e dos grandes promotores imobiliários, ou, no quadro de políticas mais assistencialistas, para os bolsos de parte dos proprietários, mas sem conseguir baixar minimamente os preços da habitação por forma a torná-la acessível às populações, particularmente nas grandes urbes, e, ainda menos, promover de forma consistente, alargada e mutuamente segura, o arrendamento em grande escala.

Há, portanto, aqui uma dissonância profunda entre a aparência do fenómeno – o Estado a intervir a um nível modestíssimo, na casa dos 2%, e só no domínio da habitação social – e a essência do fenómeno, ou seja, o Estado a intervir fortemente, embora não pareça, através da injecção no sistema de avultadas verbas.

Foi assim no período compreendido entre 1987 e 2011, em que através da concessão de créditos bonificados, também eles acelerador objectivo da alucinada compra de habitação que então teve lugar, o Estado gastou mais de 8 mil milhões de euros, no essencial distribuídos pelos diversos agentes económicos e financeiros da fileira do imobiliário.

Actualmente, e somente no quadro dos programas públicos inseridos na chamada «Nova Geração de Políticas Habitacionais», programas, no essencial, aparentemente concebidos para responder às eufemisticamente chamadas «falhas» de mercado, constituem de facto uma panóplia de apoios do Estado português ou comunitários à iniciativa privada e aos seus agentes 3, sem que o Estado tenha qualquer capacidade efectiva de concretizar políticas, particularmente na escala exigida pelas circunstâncias.

Como balanço, entre 2017 e 2023, o Estado português, através de fundos próprios ou comunitários, prevê injectar no parque habitacional português seguramente mais de 1,6 mil milhões de euros.

Sobre o arrendamento

A questão do arrendamento é uma questão muito complexa, dado o enorme peso que a habitação própria tem em Portugal, a 2.ª maior da Europa.

A par da poderosa componente ideológica da política de direita ter criado nas famílias o quase dogma, que foi sendo ardilosamente inserido no seu quadro de crenças e valores, de que estas têm de ter habitação própria (dogma imediatamente desmentido aquando da retirada dos fogos em caso de incumprimento, seja relativamente aos bancos, seja relativamente ao fisco), fenómenos mais recentes, como o NRAU ou o Arrendamento Local têm vindo a sabotar completamente o desenvolvimento desta importante modalidade habitacional.

Esta modalidade habitacional deverá ser apoiada por todos os meios, para se tornar um modo de habitação que reocupe o seu papel histórico nas grandes urbes, com um crescimento naturalmente lento mas consistente.

Porém, não temos qualquer dúvida acerca disto, trata-se de um objectivo estratégico para a habitação que enfrentará durante muitos anos sérios obstáculos para o seu desenvolvimento.

Relativamente ao arrendamento enquanto direcção prioritária, se não mesmo conjunturalmente exclusiva da intervenção pública, que marcará também o mercado de arrendamento privado, é sob os pontos de vista económico, financeiro, social e urbanístico a solução mais equilibrada e apresentando a maior racionalidade para responder às necessidades de habitação, entendida aqui sobretudo no interesse da grande maioria da sociedade.

Relativamente a cidades como Lisboa e o Porto, sem prejuízo de uma ulterior análise mais fina, deverá ser colocada a meta de 30/40% de arrendamento público, no quadro total de arrendamento nessas cidades e num prazo máximo de 4 a 5 anos.

Sobre o papel do Estado e o parque habitacional disponível

Sendo que a esmagadora maioria do parque habitacional é privado, e seguramente continuará a sê-lo durante muito tempo, o abaixamento dos preços da habitação, seja desde logo e dominantemente na vertente arrendamento, só se conseguirá se o Estado intervir no mercado da habitação como grande promotor imobiliário, particularmente nas Áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto, e, em menor escala, nalgumas cidades médias, onde ocorram desequilíbrios profundos entre a oferta e a procura.

Desequilíbrios que conduzam a uma insuportável subida dos preços, impedindo que vastas camadas da população, sobretudo jovens casais, estudantes oriundos doutras regiões, famílias mono-parentais, imigrantes externos e internos e famílias noutras situações, possam aceder, em termos de mercado, a uma habitação a preços economicamente justos.

Este fenómeno socava pela raiz qualquer política pública orientada para o regresso de população às grandes cidades, população perdida por estas durante o último meio século.

Existem já construídos, embora em estados de conservação muito diferenciados, edifícios e fogos em número suficiente para iniciar com êxito uma nova política de preços no imobiliário, com impactos profundos nos domínios social, económico, urbanístico, da ocupação do território, etc.

Por exemplo, relativamente a fogos construídos após 1990, na região da Grande Lisboa existem vagos entre 37 mil a 40 mil fogos, na Península de Setúbal cerca de 15 mil a 17 mil fogos e no Grande Porto cerca de 28 mil fogos, o que indicia um razoável ou mesmo excelente estado de conservação, pelo que a sua incorporação urgente num fundo público, a sua colocação no mercado e a sua utilização, poderão ocorrer muito em breve, havendo forte vontade política para tanto.

Esta orientação de política habitacional poderá ser iniciada e desenvolvida num prazo relativamente curto, de um a dois anos, primeiro a partir de uma massa crítica de algumas poucas dezenas de milhares de fogos, massa que aos poucos poderá ir crescendo, adaptando-se assim às crescentes necessidades.

Tais fogos apresentam uma muito importante característica comum: já existem, embora em estados de disponibilidade diferentes.

Sobre a propriedade do parque habitacional

Os fogos devolutos são propriedade do Estado, de autarquias, de misericórdias, de privados institucionais (promotores imobiliários, empresas de construção civil, bancos e seguradoras) e de privados individuais.

Todos estes fogos, após adequado enquadramento legal, com vista à sua integração definitiva ou temporária no património público, que salvaguarde direitos no quadro de critérios de rendibilidade não especulativos, deverão incorporar um Fundo Nacional de Habitação, a ser gerido por adequada entidade gestora de carácter público.

Deverão incorporar a bolsa de fogos públicos para arrendamento, todos os fogos na posse do IHRU, bem como de outros de outros organismos públicos centrais, regionais e autarquias e misericórdias que possuam património habitacional, qualquer que seja o segmento onde este se insere e o seu estado físico.

Por outro lado, todos os organismos públicos, a começar pelo IHRU, deverão suspender imediatamente a alienação do seu património habitacional.

Finalmente, deverá ficar muito claro que é ao Estado que deverá incumbir tal missão de intervenção profunda no imobiliário e não aos diferentes escalões da organização autárquica, embora, em determinadas circunstâncias, possam e devam ter alguma intervenção complementar.

Exceptuam-se as Regiões Autónomas.

Referências

(1) Extinta há cerca de cinco anos por decisão política do então presidente da CML, António Costa.

(2) «A Economic and Scientific Policy» e «Social Housing in the UE» do Parlamento Europeu, bem como do estudo «Social Housing in the UNECE Region: Models, Trands and Challenges» das Nações Unidas.

(3) Este total protagonismo dos privados, em oposição à completa demissão do Estado, atinge o seu ponto máximo com o Estado a abdicar de intervir no terreno e a transferir a dinamização do Programa Casa Eficiente 2020 (com um financiamento de 200 milhões de euros para o período 2016-2020), para a Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário.